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Kündigung wegen Eigenbedarf

- Die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter

Eine Eigenbedarfskündigung kommt für den Vermieter (Eigentümer) einer Wohnung oder eines Hauses in Betracht, wenn dieser die Wohnung oder das Haus

  • für sich selbst,
  • seine Familienangehörigen oder
  • Angehörige seines Haushalts

benötigt. In diesem Fall hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse liegt nicht vor, wenn der Vermieter die Wohnung z.B. als Büro nutzen möchte oder insgesamt verkaufen will.

Sofern Sie durch Ihren Vermieter wegen Eigenbedarf eine Kündigung erhalten haben oder selbst gegenüber Ihrem Mieter Eigenbedarf anmelden wollen und einen Anwalt suchen, rufen Sie mich bitte unter 030 / 70081147 an und wir vereinbaren einen Termin für eine Beratung.

In den Kreis der Familienangehörigen gehören insbesondere der Ehegatte, die Eltern, die Kinder, ein Geschwister, ein Enkelkind oder auch Stiefkinder. Zu den Haushaltsangehörigen zählen die Personen die mit dem Vermieter seit längerer Dauer und nicht nur vorübergehend in häuslicher Gemeinschaft leben. Dabei kann es auch um Pflegekinder, Haushaltsgehilfen oder Pfleger handeln, sofern diese bislang im Haushalt des Vermieters gewohnt haben.

Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs
Sofern eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wurde wäre zu prüfen, ob die Möglichkeit der Kündigung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Der Kündigungsausschluss kann sich ergeben aus dem mit dem Mieter geschlossenen Mietvertrag, aus dem Kaufvertrag selbst (Bedingung beim Verkauf) oder aus dem Umstand, dass nach dem Abschluss des Mietvertrags Wohneigentum begründet und das Wohneigentum veräußert wurde. Im letzten Fall wäre eine gesetzliche Frist einzuhalten, in der die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Diese Frist beträgt mindestens drei Jahre. Diese Frist kann per Verordnung bis zu einer Frist von zehn Jahren verlängert werden.

In Berlin wurde die Kündigungsschutzklausel-Verordnung erlassen. In den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für die ersten sieben Jahre nach der ersten Veräußerung der Eigentumswohnung ausgeschlossen. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn das Wohneigentum veräußert wurde.

Das Kündigungsschreiben
Der Vermieter kann die Kündigung selbst oder durch einen Vertreter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwaltung) gegenüber dem Mieter aussprechen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Bei der Erklärung der Kündigung durch einen Vertreter muss dem Kündigungsschreiben eine Vollmachtsurkunde im Original beigefügt werden. Anderenfalls droht die Gefahr, dass der Mieter wegen fehlenden Nachweises der Vollmacht die Kündigungserklärung unverzüglich zurückweist. Es kommt dann zu einer zeitlichen Verzögerung der Kündigung, da diese erneut ausgesprochen werden muss. Es sei denn, der Mieter hatte von der Bevollmächtigung schon vorher Kenntnis.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss gegenüber dem gekündigten Mieter begründet werden. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Die Begründung sollte sorgfältig und ausführlich erfolgen. Es genügt nicht, wenn der Mieter nur kurz darauf hingewiesen wurde, dass die Wohnung selbst benötigt wird. Die Kündigung sollte einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.

In dem Kündigungsschreiben sollte der Mieter auf die Möglichkeit hingewiesen werden, dass dieser der Kündigung schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, für seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss durch den Mieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Andernfalls kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Zudem ist in der Kündigung die Kündigungsfrist anzugeben. Die Länge der Kündigungsfrist ist an die Dauer des Mietverhältnisses geknüpft. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit mindestens drei Monate. Die Frist verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter fünf oder sogar acht Jahre vergangen sind.

Wurde die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben, kann die Kündigung ausgesprochen werden, ohne dass es zu einer Verlängerung der Frist wegen der Dauer des übernommenen Mietverhältnisses ankommt. Allein die Ersteigerung einer Wohnung führt jedoch nicht zu der Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrags. Der Ersteher der Wohnung erlangt lediglich das Recht, den Mietvertrag unter Berücksichtigung einer kürzeren Frist zu kündigen, sog. Sonderkündigungsrecht. Für die Kündigung benötigt er aber ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wie etwa den Eigenbedarf.