Ausschluß der Gewährleistung beim Hauskauf

Gewährleistung, Grundstückskauf, Mängel, Haftung, Vertrag, Vereinbarung

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BGH, Urteil vom 24.01.2003, Az. V ZR 248/02

Leitsatz:

Haben die Parteien die Pflicht zur Gewährleistung des Verkäufers i.s.d. §§ 459 ff. BGB a.F. für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen, so erfaßt der Ausschluß in der Regel nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluß und vor Gefahrübergang entstehen; wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen, müssen sie dies deutlich machen.

Aus der Urteilsbegründung:
"(...) bb) Der Sinn eines Ausschlusses der Gewährleistung beim Grundstückskauf besteht darin, den Verkäufer vor der Haftung wegen solcher Mängel zu bewahren, die ihm nicht bekannt sind. Dieses Interesse ist schützenswert. Sind ihm Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weiteres erkennbar sind, so ist ein Ausschluss der Gewährleistung wegen der in der Regel dem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam. Hier gebietet die Interessenlage einen Schutz des Käufers. Ist ein Mangel ohne weiteres - auch für den Käufer - erkennbar, so hat dieser die Möglichkeit, seine Interessen selbst zu wahren, durch Aushandeln eines geringeren Kaufpreises oder durch ausdrückliche Vereinbarung der Mängelhaftung auch für diesen Fehler. Macht der Käufer von diesen Möglichkeiten keinen Gebrauch, erfaßt der Gewährleistungsausschluß im Regelfall auch solche Mängel. Auch dies ist interessengerecht.

Bei Fehlern, die nach Vertragsschluß auftreten, ist eine andere Beurteilung geboten. Der Käufer, der sich auf einen Ausschluss der Gewährleistung einläßt, kann sich vor den Folgen eines solchen Mangels nicht in vergleichbarer Weise schützen. Die Frage der Erkennbarkeit des Mangels mit der Möglichkeit, sich bei den Vertragsverhandlungen darauf einzurichten, stellt sich nicht. Auch das Korrektiv des § 476 BGB a.F. greift nicht. Wer sich als Käufer auf einen Haftungsausschluß einläßt, der auch die nach Vertragsschluß eintretenden Mängel erfaßt, geht folglich ein großes Risiko ein. Daß hierzu ein Käufer im Regelfall bereit ist, kann nicht angenommen werden.

Zwar birgt die zufällig eintretende Verschlechterung der Kaufsache nach Vertragsschluß für den Verkäufer die gleichen Risiken. Er kann sie, solange die Gefahr noch nicht übergegangen ist, aber eher beherrschen. Das Gesetz weist ihm daher diese Risiken zu.

Soweit die Revisionserwiderung meint, der Käufer sei dadurch hinreichend geschützt, daß er bei Übergabe die Kaufsache auf neu aufgetretene Mängel untersuchen und gegebenenfalls nach § 320 ff. BGB a.F. verfahren könne, verkennt sie, daß das Gesetz dem Käufer das Recht zubilligt, die Kaufsache anzunehmen und anschließend Mängelrechte geltend zu machen. Es verweist ihn nicht auf die Möglichkeiten, die die allgemeinen Normen der §§ 320 ff. BGB bieten. Daher ist es gerade die Frage, ob ein allgemeiner Ausschluss der Gewährleistung diese Folge haben soll.

Wollen die Parteien von dieser gesetzlichen Regelung, die die beiderseitigen Interessen angemessen gewichtet, abweichen, müssen sie dies deutlich machen. Anderenfalls kann nicht davon ausgegangen werden, daß einem Haftungsausschluß, für den ohnehin der Grundsatz einer engen Auslegung gilt, solch weitreichende Folgen beigemessen werden sollten. Soweit der Senat in einer früheren Entscheidung ohne weiteres davon ausgegangen ist, daß ein vergleichbarer Ausschluss der Gewährleistung generell auch die nach Vertragsschluß auftretenden Mängel erfaßt, wird daran nicht festgehalten. (...)"

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