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Räumung und Herausgabe der Wohnung

- Die Räumungsklage durch den Vermieter

Mit der Beendigung des Mietverhältnis, ob durch Ablauf des Vertrags oder durch Kündigung, verliert der Mieter das Recht zum Besitz an der Mietsache: Der Mieter muss ausziehen und die Mietsache, z.B. die Wohnung, den Gewerberaum oder das Haus, geräumt an den Vermieter herausgeben. Sofern der Mieter nicht auszieht, er verweigert die Räumung und Herausgabe der Wohnung an den Vermieter, wird die Räumungsklage notwendig. Das Räumungsurteil ist für die Zwangsräumung notwendig.

Sofern Sie Fragen zur Kündigung eines Mietvertrags und zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung haben, rufen Sie mich bitte unter 030 / 70081147 an und wir vereinbaren einen Termin für eine Beratung.

Kalte Räumung
Dem Vermieter steht ein Recht zur eigenhändigen Räumung der Wohnung nicht zu. Die eigenhändige Räumung der Wohnung durch den Vermieter fällt in den Rahmen der Selbstjustiz und ist unzulässig. Kommt der Vermieter gleichwohl auf die Idee, die Räumung selbst durchzuführen, macht sich dieser strafbar. In der Regel werden folgende Straftaten begangen:

  • Hausfriedensbruch
  • Nötigung
  • Sachbeschädigung.

Zudem entsteht auf Grund der vom Vermieter verübten verbotenen Eigenmacht zu Gunsten des Mieters gegen den Vermieter ein

  • Anspruch auf Schadensersatz.

Außerdem kann der Mieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und eine

  • einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes

erwirken. Die Kosten des Gerichtsverfahrens hätte der Vermieter zu tragen.

Klage auf Räumung und Herausgabe
Damit der Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Wohnung zurück erhält, bleibt nur der gerichtliche Weg. Der Vermieter muss eine Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Zuständig für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnis ist das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk sich die betreffende Wohnung befindet.

Die Klage ist zu richten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache an den Vermieter. In der Regel werden zugleich auch noch offene Mieten mit eingeklagt.
Die Klage wird dem Mieter zugestellt und aufgefordert, sich zu der Klageforderung zu erklären. Der Mieter erhält in der Regel zwei Wochen Zeit, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will. In zwei weiteren Wochen muss der Mieter schriftlich auf die Klage erwidern.

Sofern der Mieter die erste Frist einfach verstreichen lässt, ergeht gegen den Mieter ein Versäumnisurteil. Dieses ist in der Regel sofort vollstreckbar. Gegen das Versäumnisurteil kann der Mieter mit einer Frist von zwei Wochen (ab Zustellung des Urteils) Einspruch einlegen.

Sofern sich der Mieter gegen die Klage verteidigt, z.B. weil dieser die Kündigung für unwirksam hält, muss sich das Gericht mit der Klage auseinandersetzen. Das Gerichtsverfahren wird mindestens 3 Monate dauern. Ist eine Beweisaufnahme, Anhörung von Zeugen und ggf. die Einholung eines Gutachtens notwendig, kann ein solcher Prozess auch ohne weiteres 9 Monate dauern. Geht der Mieter auch noch in Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts, kann die Dauer des Prozesses auch auf die Dauer von 1 1/2 Jahre anwachsen.

Zur Vermeidung von Kosten bietet es sich oft an, dass Vermieter und Mieter einen Räumungsvergleich schließen. Auf diesem Weg kann durch das Gericht auf Antrag eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist bewilligt werden. Diese beträgt maximal ein Jahr.

Die im Prozess unterlegene Partei hat grundsätzlich die Kosten des gesamten Rechtsstreits zu tragen.

Zwangsräumung der Wohnung
Mit dem Urteil erhält der Vermieter einen Räumungstitel in die Hand. Sollte der Mieter auch nach der Verurteilung immer noch nicht ausziehen, so ist der Vermieter auf die Beauftragung des zuständigen Gerichtsvollziehers angewiesen. Der Gerichtsvollzieher wäre mit der Vollstreckung des Räumungstitels zu beauftragen. Der Gerichtsvollzieher muss die Vollstreckung mindestens 14 Tage vor dem angesetzten Räumungstermin ankündigen. Die mit der Vollstreckung verbundenen Kosten hat der Mieter zu tragen.